Buenos Aires, a Los 31 días del mes de mayo de 2005, reunidos las Señoras Jueces de la Sala “J” de la Excma. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil de la Capital Federal, a fin de pronunciarse en Los autos caratulados: “Baldacci, Nora Inés c/ Consorcio de Propietarios Ayacucho 489/99 s/ daños y perjuicios”.-

La Dra. Marta del Rosario Mattera dijo:

La sentencia de fs. 304/308 hizo lugar parcialmente a la demanda, condenando al Consorcio demandado al pago de la suma de $5.000 en concepto de gastos de reparación, desestimando Los reclamos por disminución del valor venal y daño moral. Ambas partes interponen sendos recursos de apelación, presentando sus respectivas expresiones de agravios, la actora a fs. 334/339, contestada a fs. 345/346, y la demandada a fs. 334/339, contestada a fs. 343/344.-

En primer término se considerarán Los agravios de la accionada relativos a que la actora, en su carácter de deudora “consuetudinaria” de expensas comunes del edificio, no se encontraría legitimada para demandar por los daños sufridos en la unidad de la que era titular, ya que su incumplimiento impidió que el Consorcio contara con los fondos suficientes para afrontar las erogaciones requeridas.-

Argumenta el recurrente que la actora, para poder reclamar, debió haber acreditado que se encontraba al día en el pago de sus expensas comunes, de lo contrario no podría generar “con el acto propio dañoso” una responsabilidad del consorcio, que es lo que en definitiva concluyó reconociendo la sentencia recurrida.-

Estima que se da aquí una situación análoga a la que establece el art. 1201 del Código Civil, aplicando las pautas interpretativas del art. 16 del mismo ordenamiento, por lo que lo dispuesto importaría indemnizar al deudor moroso por Los prejuicios derivados de su propio accionar.-

Tal carácter de deudora no sólo no fue negado por la accionante, sino que además fue motivo del juicio por ejecución de expensas comunes que tengo a la vista en este acto (expte. Nº 96.620/1996), en el que se subastó el inmueble de propiedad de la Sra. Baldacci.-

De dichas actuaciones se desprende que la aquí actora adquirió el departamento en cuestión el 6 de marzo de 1986 y dejó de abonar las expensas comunes a partir del mes de febrero de 1991. La demanda se inició en septiembre de 1996, cuando ya se adeudaban más de cinco años, la subasta fue ordenada el 6 de abril de 1998 (fs. 188), concretándose recién el 3 de febrero de 1999 (fs. 451), sin que la Sra. Baldacci abonara suma alguna, tampoco, durante el trámite del juicio. El presente juicio se promovió recién en mayo de 1999, cuando ya existía una deuda acumulada de más de ocho años.-

En relación con este tema, la Dra. Highton ha sostenido que si corresponde al Consorcio reparar una unidad, es irrelevante que el consorcista esté o no al día con el pago de las expensas, pues jurídicamente no existe correlación entre el abono de cada uno y la necesidad de conservación y obligación de mantenimiento, aunque de hecho puede ocurrir que, si son varios Los que no pagan, no se tenga el dinero disponible para efectuar los arreglos, y éstos deban postergarse. La realización de Los trabajos no debe depender del pago del concreto propietario del específico departamento en juego (conf. Highton, Elena I., “Propiedad horizontal y prehorizontalidad”, Derechos Reales, volumen 4, pag. 402., Hammurabi, ed. 2000. Cita la autora un fallo de la sala L del 28/6/91).-

En fallos recientes, las salas L y M de esta Cámara han tenido ocasión de pronunciarse sobre este tema, con soluciones aparentemente discordantes entre sí, ya que en realidad, si bien en u caso se admitió la demanda del consorcista y en el otro se la rechazó, en ambos pronunciamientos lo que se tuvo en cuenta para resolver fue cuál de las partes había sido la primera en incumplir con sus obligaciones, o sea, en incurrir en mora.-

Así, la sala L sostuvo que “Es responsable el consorcio de propietarios demandado por los daños y perjuicios sufridos en el departamento del actor, por la falta de reparación de filtraciones provenientes de la terraza y cañerías de propiedad común, no obstante adecuar éste expensas comunes de su unidad funcional si, como en el caso, desde el incumplimiento del accionante ya hacía más de un año que el departamento sufría las consecuencias de las deficiencias de Los sistemas propios del consorcio. Valoró, pues, que fue la parte demandada quien incumplió primero las obligaciones a su cargo y después de ello la contraria dejó de abonar, de modo que el art. 510 del Código Civil impedía atribuirle mora, no obstante lo cual finalmente pagó las expensas adecuadas y Los intereses moratorios”.-

Consideró que tal decisión “implica el empleo de la norma contenida en el art. 510 del mismo cuerpo legal, que aunque relacionada con el art. 1201, sólo constituye una circunstancia impeditiva de mora, cuando en obligaciones recíprocas uno de los obligados no cumple cuando el otro incumple o no se allana a cumplir las propias. Nada impide entonces que el Juez emplee las disposiciones normativas que encuentre aplicables al caso, aunque éstas no fueren invocadas, de acuerdo al principio “iura novit curia” (en el caso, se argumentaba que no se había planteado la defensa prevista en el art. 1201 del Código Civil). (C.N.Civ., sala L, 06/02/2003, “Sanjuan, Adela C. c. Consorcio de Prop. Gascón 548/50/52/56/58/60”, LA LEY 2003-D, 936).-

El caso resuelto por la sala M guarda aún mayor similitud con el presente, ya que también era el consorcista quien había incumplido sus obligaciones durante un prolongado período. Sostuvieron Los distinguidos colegas que “debe rechazarse la demanda de daños y perjuicios en tablada por un copropietario contra el consorcio –en el caso, por filtraciones en su unidad funcional provenientes de partes comunes del edificio-, si el actor hacía ya largos años que se hallaba en mora en el cumplimiento de su obligación principal como integrante de ese ente comunitario, tal cual lo es el pago de Los gastos comunes para el mantenimiento del ente consorcial, lo que motivó una ejecución en su contra cuya subasta resulta inminente, pues el deudor que no cumplió con su débito no puede constituir en mora a la parte contraria mientras no se allane a hacerlo –arts. 510 y 1201, Cód. Civil”. (C.N.Civ., sala M, 01/07/2002, “José Thenee S.A. c Consorcio de Prop. Av. Belgrano 766/68/74”, LA LEY 2002-D, 690).-

En este caso se sostuvo, además, que la solidaridad de intereses que vincula a Los distintos copropietarios sometidos al régimen de la ley 13.512, torna necesaria la colaboración recíproca a Los efectos de posibilitar el armónico funcionamiento del sistema de propiedad horizontal, y que tiene estrecha vinculación con la repartición de Los gastos de conservación y reparación de las partes o servicios comunes. Las expensas comunes, si bien tienen origen en un peculiar régimen legal vinculado al dominio y a la copropiedad, hacen al sistema mismo de la ley de propiedad horizontal, sin lo cual no podría subsistir, pues la recaudación está destinada al mantenimiento de Los servicios que involucran a todos Los consorcistas del inmueble” (CNCiv., sala B, 22/5/96, LA LEY, 1996-E, 185; DJ, 1996-2-1389).-

Como también ocurre en el presente caso, aún cuando se hayan comprobado daños en la unidad de la accionante, que habrían de tener su origen en filtraciones provenientes de partes comunes (azoteas y frente del edificio), corresponde desestimar la demanda si el reclamante se hallaba en mora en el cumplimiento de su obligación de pagar expensas cuando demandó al consorcio el cumplimiento de la obligación simultánea que éste tiene de satisfacer Los intereses comunes con el recaudado por el ente consorcial, ya que esta pretensión se torna inviable a la luz de lo prescripto por el art. 510, Cód. Civil, que enuncia un factor impeditivo de mora, consistente en el incumplimiento de las obligaciones correlativas a cargo de quien denuncia la mora del adversario.-

Cuando el carácter del deudor es recíproco, no es admisible que uno de Los contratantes pretenda constituir en mora al otro, si a su vez está incurso en incumplimiento, respecto de la obligación de su cargo. Para que el acreedor pueda hacer valer su pretensión moratoria, el art. 510 le exige que “se allane a cumplir la obligación que le es respectiva”, lo que satisface ofreciendo al deudor su propia prestación, en circunstancias que revelan la seriedad y efectividad del ofrecimiento (Llambías, “Cód. Civil anotado”, Ed. Abeledo Perrot, 1979, t. II-A, p. 111). Lo expuesto encuentra una íntima correlación con lo prescripto por el art. 1201, Cód. Civil, que regula la denominada “exceptio non adimpleti contractus”, al disponer que “en los contratos bilaterales una de las partes no podrá demandar su cumplimiento, si no probarse ella haberlo cumplido u ofreciese cumplirlo, o que su obligación es a plazo”.-

En consecuencia, al considerar que la demanda debe ser rechazada, no corresponde tratar los restantes agravios, relativos a la procedencia y cuantía de Los rubros indemnizatorios y a la tasa de interés fijada por el a quo.-

En cuanto a las costas, teniendo en consideración que la accionante pudo creerse con derecho a litigar (conf. opinión Dra. Highton antes citada), la escasez de antecedentes jurisprudenciales en el tema ( adviértase que los dos casos transcriptos son posteriores al inicio de esta demanda), y la comprobada existencia de daños de la unidad, estimo que resulta justo en el caso su imposición en el orden causado en ambas instancias (art. 68, segundo párrafo, del Código Procesal).-

Por ende, si mi voto fuera compartido, propongo:

1) Revocar la sentencia apelada, rechazando la demanda instaurada.

2) Imponer las costas de ambas instancias en el orden causado.



Las Dras. Zulema Wilde y Ana M. Brilla de Serrat adhieren al voto precedente.-

Con lo que terminó el acto, firmando las Señoras Vocales por ante mí que doy fe.-

Fdo. Marta del Rosario Mattera-Zulema Wilde-Ana M.Brilla de Serrat-

Es copia fiel de su original que obra en el Libro de Acuerdo de la Sala.-